La pandemia de coronavirus no solo cambió la vida de los trabajadores sino también el funcionamiento de las empresas. El home office, que en un principio fue una alternativa, con el paso del tiempo se convirtió en la nueva forma de trabajo. Entonces, la industria de real estate empezó a temblar ante un potencial gran cambio en la estrategia inmobiliaria de las compañías. Hasta que aparecieron -o ganaron un mayor lugar- las empresas de oficinas compartidas, espacios flexibles o coworks.
«Nosotros veníamos con unos niveles de ocupación del 70% antes de la pandemia. Esta nos dio muy fuerte al principio. El tema de todos trabajando desde casa generó una incertidumbre brutal respecto a los espacios porque no se necesitaba ir a ningún lugar. En adición a eso, veníamos con una inercia de aperturas de edificios nuevos que terminamos abriendo durante la pandemia”, explicó Claudio Hidalgo, chief operating officer de WeWork para América Latina.
Desde 2015 -y especialmente a partir de 2018-, la industria inmobiliaria latinoamericana vio cómo afloraba el modelo de espacios flexibles, compartidos o coworks, con WeWork como uno de los principales abanderados y dispuesto a comerse el mundo.
Eran tiempos en los que la compañía destacaba ser la empresa de este tipo de espacios con más metros cuadrados de América Latina e incorporaba nuevos edificios a su red a una velocidad meteórica.
En paralelo, nuevos actores se sumaban a esta nueva tendencia, inaugurando edificios de bajo múltiples marcas.
La lógica en la mayoría de los casos era similar, contar con grandes salas de moderno diseño con puestos para trabajar, zonas de amenities y oficinas privadas.
«Existió un boom de espacios flexibles con la aparición de WeWork que trajo el modelo como algo novedoso, a través del marketing. La idea no era nueva, pero la visión de la compañía como tech, atrajo a muchos clientes a este tipo de modelo», contó Ricardo Cabrera, agente inmobiliario.
Tras unos complicados meses en 2020 por la baja ocupación, la cancelación de contratos y el freno de nuevas suscripciones, la industria hoy mantiene sus promisorias perspectivas y los expertos aseguran que está más consolidada. Eso sí, no sin secuelas.
«Este es un negocio de flujos y ocupación y lo que sucedió fue que en la pandemia todo lo que es business to consumer, atender a empresas pequeñas y freelancers, desapareció. La mayoría de coworks que apuntaban a este tipo de clientes terminaron cerrando porque se les vaciaron los espacios. Entonces, si miras un mapa con puntos prepandemia y pandemia se achicó un montón. Quedan muy pocos jugadores», opinó Gabriel Bucher, director comercial Latam de la compañía de espacios flexibles de origen argentino HIT, que en su peor momento llegó a ver cómo la ocupación de sus espacios caía al 40%.
El monopolio
Agustina Mortola, consultora y Portfolio Strategy Latam de la consultora inmobiliaria JLL, afirmó que hoy el 4,5% del stock de oficinas tradicionales clase A en América Latina está ocupado por proveedores de oficinas flexibles.
Argentina lidera la adopción de este tipo de oficinas con un 8% del stock local, seguido de Brasil, con un 5,26%.
Además, se registró un cambio en la dinámica de la industria. Los dos grandes jugadores, IWG y WeWork, apuntan especialmente a empresas corporativas, que ocupan oficinas propias y cuya percepción sobre la industria cambió de forma destacada.
Y es que la necesidad de flexibilidad en tiempos de incertidumbre, donde las empresas todavía no definen su modalidad laboral -con predilección por trabajo híbrido- hizo que las grandes compañías empiecen a plantearse abrazar este modelo, cuyos espacios se habían conceptualizado erróneamente como oficinas compartidas para gente joven.
«Evidenciamos un movimiento hacia las oficinas flexibles en las grandes corporaciones. En América Latina, la alta volatilidad de los mercados y las limitaciones de CAPEX han hecho que las soluciones de oficinas flexibles sean aún más atractivas para el usuario corporativo», señaló Mortola, de JLL, quien añadió que este tipo de usuarios «posee una mayor proporción de su cartera de oficinas globales en flex spaces en América Latina, comparado con otras regiones».
Por su parte, Lucas Luzzi, Head of Strategic Project Services para Latinoamérica de la consultora inmobiliaria Colliers International, indicó que a medida que empresas y trabajadores tuvieron la necesidad de volver a las oficinas, los coworks u oficinas flexibles se consolidaron como un modelo posible.
«La renta tradicional, la lógica de absorción de espacio tradicional está todavía en un contexto de desafío y de reconversión y el cowork empieza a tener cierto nivel de consolidación de demanda. Pero en este momento estamos en el inicio de una nueva etapa», puntualizó.
Ahorrar, el objetivo
Para Álvaro Rocafort, director regional del grupo IWG -que cuenta con 100 diferentes marcas como Regus o Spaces- las bondades de esta industria están claras, aunque aseguró que el negocio se estuvo vendiendo mal durante unos años.
«Hablamos de WeWork y siempre hablan de la comunidad. Eso está muy bien, pero es terciario en una industria que debe satisfacer necesidades empresariales. ¿Cuáles son? El pilar es que ofrecemos un mejor servicio y más barato. También tenemos inmediatez, no tiene que esperar meses a hacer obras y no tienes que invertir en CAPEX, ni meterte en un contrato forzoso a 10 años. Claramente, eso hace que este modelo sea más atractivo», subrayó.
«Tomar una decisión en este momento de contratar a 15 años un espacio físico si no se sabe cuándo ni cuántos volverán es imposible. Esa incertidumbre en cierta manera jugó a nuestro favor. La cantidad de contratos que estamos firmando está en los miles», sostuvo Claudio Hidalgo, de WeWork, quien asegura que octubre de 2020 fue un año récord para la compañía.
Lucas Luzzi, de Colliers International, insistió en el que este tipo de espacios son una opción más de las estrategias inmobiliarias de las empresas, que involucra también ciertos desafíos.
Y es que para el experto inmobiliario el espacio cowork vende una cultura muy estereotipada que no necesariamente se alinea con la cultura de las compañías.
«Tendrá más afinidad con las compañías tecnológicas, pero compañías de consumo masivo, que tienen su propia cultura de producto, marca y demás van a tener un reto de entrar a una comunidad, por más que tengan su espacio dedicado. Sus trabajadores van a tener que cruzarse con nómadas digitales, profesionales que trabajan de noche, en terraza… Va a haber definitivamente un impacto en el tiempo, en la pérdida o retención de talentos y demás», consideró Luzzi.
Gabriel Bucher, de HIT, dio una opinión diferente, ya que en su caso -a diferencia de su competencia- en los espacios contratados prima la identidad de marca de la empresa que les contrata.
«Nubank es nuestro cliente y si tú entras en sus oficinas no te das cuenta de que estás en un HIT. Nuestra empresa está detrás de escena, operando», apuntó.
Álvaro Rocafort explicó que en el caso de IWG -cuyos ingresos de enero a septiembre de 2021 todavía reflejaban un descenso del 10,8% a nivel global- la pandemia impulsó de forma destacada sus planes de crecimiento, especialmente en México y Colombia.
En el primero de estos mercados -según JLL el que tiene mayores perspectivas de expansión- cuentan con 25 centros y el plan es abrir otros 50 en dos años.
Y el vehículo será el modelo de franquicia, una apuesta que habían desarrollado años atrás pero que decidieron impulsar. «Tenemos acuerdos ya con potenciales franquiciados en Latinoamérica que se van a comprometer a triplicar ellos mismos el negocio», señaló Rocafort, quien, además, está intentando consolidar el mercado con los pequeños actores a los que les fue mal durante la pandemia.
Según Ricardo Cabrera, los operadores de espacios compartidos, no solo IWG, buscan el modelo de profit share, con renta asegurada (muy baja), y parecido al de los hoteles.
No obstante, si el mercado de oficinas no comienza a ocuparse llevará a los propietarios o inversionistas a ver este modelo con buenos ojos. De hecho, tanto WeWork como HIT están abiertos al modelo de franquicias. El nuevo mundo de las oficinas.
